在保全与执行中，关于不动产查封登记有几个问题一定要了解！比如：如何确定首封机关？轮候查封是否需要续封？首封处置是否要解除轮候查封？如何确定统一不动产登记前查封顺序等等。
如何确定首封法院，关系到谁对不动产有处 分权。而相关规定对此并不明确，造成理解不同， 相应确定的首封机关也不同。《不动产登记暂行条 例实施细则》第 91 条规定，两个以上查封机关查 封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达 法律文书的机关办理查封登记，对后送达执行文 书的机关办理轮候查封登记。根据此规定，应以登 记机构登记查封时间排序确定登记在先的为首封， 在后为轮候查封。如首封查封到期未办续封登记， 则排序在后的轮候查封开始生效，生效时点为首 封结束时间。如首封办理了续封登记，则轮候的查 封仍不生效，不计算查封时间。例如，甲乙丙 3 家 法院分别于 2015年3月1 日、4月1 日、5月1 日分 别查封同一不动产，查封期限 3 年。如甲法院没续封，甲首封法院查封至 2018 年 2 月 28 日到期失效；乙法院查封生效时间为 2018 年 3 月 1 日，至 2021 年2 月 28 日，丙法院仍为轮候状态。如甲法院在 2018年 2 月 1 日办理了续封登记，则甲法院作为首封，有效期延长时间为 2018 年 2 月 1 日至 2021 年 1 月31 日，乙、丙法院为轮候状态。
轮候查封，是指对其他人民法院已经查封的 财产，执行法院在登记机关进行登记或者在其他 人民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候 查封自动转化为正式查封。轮候查封是否需要续 封，对此认识不一，有的要求办理续封登记。笔者 认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行 中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15 号）第 28 条第 1 款的规定，轮候查封、扣押、冻结 自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。人民 法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后， 该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。故轮候查封阶段因轮候尚未生效不存在到 期，也就不需要做续查封登记，只有在首封状态的 查封才谈得上续封登记问题。
《不动产暂行条例实施细则》第 90 条要求查 封不动产时需法院协助执行通知书，根据公通字〔2013〕30 号第 12 条，公安机关查封时需提供协 助查封通知书和查封决定书。但在涉及处分查封 不动产时，法院往往直接下达裁定书和协助执行 通知书，对先前查封的财产进行处置实现清偿，要 求协助办理转移登记，实现解除查封登记效果。此 时登记机构需审查法律文书的形式，根据《最高人 民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》 第 9 条规定，登记机构可以办理转移登记的生效文 书是指改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解 书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交 裁定书、以物抵债裁定书。只有上述文书才能认定 为《物权法》第 28 条所称导致物权设立、变更、转 让或者消灭的后果。现实中，有的法院送达解封令要求办理转移登记，该文书形式不符合法律要求， 凭此解封令不能解除不动产上有轮候的其他机关 查封，更不能办理转移登记。
如果首封法院对已查封财产进行全部处分， 是否要先行解除该不动产上的其他轮候查封，实 践中有不同的认识。笔者认为，根据最高人民法院 规定，轮候查封自始未产生查封效力，因为轮候查 封仅自在先查封已经解除后才发生法律效力。但如 果首封法院解除查封是为了对已限制的财产进行 处分，所以轮候查封并非自首封解除后生效，而是 自始未产生效力。首封法院无需先行解除该财产上 的其他轮候查封，可直接进行处分。当然，该法院 的处分文书必须是发生效力的改变原有物权关系 的法律文书。
不动产统一登记前土地和房产分别由不同部 门进行查封登记，《不动产登记暂行条例》实施以来，全国房、地逐步实现由不动产登记机构统一 登记。但在此之前土地和房屋分别查封登记的，如 何确定查封顺序？笔者认为，根据《城市房地产 管理法》第 32 条规定，房地产转让、抵押时，房屋 的所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转 让、抵押。《物权法》第 182 条规定，以建筑物抵押 的，该建筑物占用范围内建设用地使用权一并抵 押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物 一并抵押。该两条法律规定体现了“房地一体”原 则，应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财 产，查封土地及其地上房屋，反之亦然。确定查封 顺序应按登记的时间先后统一计算排序，同一天 在不同部门登记，且无法确定时间先后的视为同 时登记。
实践中有时遇到法院要求对已办理登记的房 屋附着的土地查封，根据“房地一体”原则，房屋 办理不动产登记时其附着的土地应为同一权利人， 不能再独立房屋存在。正如开发商取得土地使用权 后，在其土地上开发房屋并销售，房屋销售登记后， 土地权利主体已不再是单一开发商，而应为全体 业主共有。此时土地使用证虽显示为原土地权利主 体，但原开发商已不能再行使土地使用权，如抵押、 转让等。当然也不能单独查封土地，而应查封地上 建成的建筑物不动产。通过对地面建、构筑物行使 权力效力自然及于其依附的土地，达到房地一体 处分效果。
现实中房产交易及土地管理分属两部门管理， 信息尚不能完全共享，查封登记容易造成矛盾。如 土地被查封后房屋销售管理部门因不能及时获取 查封信息，仍同意继续销售房屋，或房屋销售后土地又被查封。房屋建成之后购房者在办理不动产转 移登记时，因土地被查封无法办理转移登记造成 社会不稳定。同样，法院在处置土地时，因地上房 屋已出售涉及大批购房者群众上访，也无法实现 生效法律文书确定的债权，影响司法公信力。笔者 认为，开发商在取得房屋预售许可证时，以此为时 间节点，土地使用权便不宜再单独查封，而应查封 地上已获许可销售的房屋。通过对预售房屋的查 封，具体明确限制没有销售的房屋。这样将不会造 成房、地主体不一的矛盾，处置房屋时也一并处置 了附着的土地，实现债权时也不会冲突，化解了可 能产生的矛盾和风险。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第 92 条规定，查封期间，人民法院解除查封的，不动产 登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书 注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未 续封的，查封登记失效。对于查封期限届满未续封 的，登记机构可通过内部程序，采取适当的方式在 登记簿上记载其已经自动失效，以解除该查封对其 他登记的限制，不影响直接办理后续的其他登记。
协助执行法院生效裁判文书，本质上属于履 行生效裁判的行为，是登记机构必须履行的法定 义务。登记机构对法律文书不进行实质审查，仅对 协助执行文书中载明的不动产权利人、坐落、证号 是否与登记簿记载一致进行核对，如法院查封不 动产权利人已网备、拆迁还原给其他权利主体以 及是否超额查封，当事人提出异议的，应根据《最 高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案 件若干问题的规定》向法院提出执行异议，登记机 构无权审查或改变生效法律文书内容。
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