关于开发商逾期交房的几个法律问题

自从房地产行业开放了商品房预售制度后,很多人选择了购买“期房”,有的因为期房比现房会便宜一些,有的则因为根本无现房可买。在购买期房时,买家先行付款,双方在《商品房买卖合同》中约定具体的交房期限。这样的预付购房模式动摇了传统的“钱货两清”的交易习惯,也给购房人预埋了很多法律风险,最常见的就是“逾期交房”。
这期文章,笔者就为大家介绍几个常见的逾期交房法律问题
 
1、什么才是真正的“交房”?
与字面意思不同,交房并非简单的验房和交钥匙
 
在国内全面推行房屋交易网签备案制度后,为了顺畅后续的网签备案环节,一般取得商品房预售资质的开发商通常都会使用国家住建部和各地房地产行业主管部门制定的《商品房买卖合同示范文本》来跟购房人签约。
 
而在示范文本中,对于“交房”的定义通常存在两个标准:
(1)实际交付使用;
 
(2)房屋取得竣工验收备案证明文件。
只有两个条件都满足,开发商才算完成了交房义务。
 
2、常见的逾期交房形式有几种?
 
与之对应的,现实中较为常见的逾期交房形式也有两种:
 
第一种是名副其实的逾期交房,指到了合同约定的期限,但开发商的房子还没有完工,或者虽然主体完工了,但开发商迟迟不允许业主收房。
 
第二种是较为隐蔽的逾期交房,一般表现为按照合同约定的期限交付了房屋,但实际上房子还没有拿到《竣工验收备案许可证》,只是购房人不知情而已。
 
从法律上说,这两种情况都属于逾期交房,也就是开发商此时均构成违约。按照规定,购房人都可以向开发商主张逾期交房违约金。
 
3、逾期交房违约金只能按合同约定算吗?
在示范合同文本中,对于逾期交房责任的约定通常是以总价款为基数按日以一定的比例累加计算违约金。在超过一定的天数后,赋予购房人合同解除权和一次性的违约金请求权。但由于过去这些年房价只涨不跌,所以通常购房人并不会真的解除合同(毕竟违约金覆盖不了房子差价),而是选择耐心等待。
 
当合同中没有约定逾期交房违约金或者约定的比例过低时,两种不同的逾期交房方式可以索赔的违约金就会出现差别:
 
(1)如果房屋逾期没有交付使用,购房人可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准索要违约金。如果租金显著高于合同约定的违约金,那么显然按照租金来算违约金更为有利一些。
(2)如果房屋按期交付使用了,但实际并没有取得《竣工验收备案许可证》的,购房人可以在央行公布的金融机构同期贷款利率(或LPR)与合同约定的违约金比例中间选择较高的作为索赔依据
 
4、逾期交房违约金可以一直累加吗?
真的有很多购房人会觉得,既然逾期交房违约金是按天计算的,如果这个比例不低的话,我也不急着要,就当放在开发商那买理财了。
 
然而这个想法有些乐观,按照法律的规定,违约金作为债权的一种,本身受诉讼时效的限制。也就是说,按照现行《民法典》的规定,诉讼时效为三年,超过三年的违约金就得不到司法的保护了。
 
如果开发商逾期交房时间超过三年怎么办,难道说开放商一旦拖过三年,就干脆“虱子多了不怕咬”一直拖下去吗?要知道,现实中很多小区交房十多年了还是没有拿到《竣工验收备案许可证》。
 
开发商的这个想法也过于天真,按照法律规定,购房人可以通过向开发商主张违约金的方式打断诉讼时效。主张的方式多种多样,比如发《律师函》、上门催要、电话催要,只要主张的过程留下证据就可以起到打断诉讼时效的效果。诉讼时效一经打断,就可以重新起算,也就是又延展了三年。
 
所以,法律不保护躺在权利上睡觉的人,要学会及时维权。
 
5、开发商所说的不可抗力指的是什么?
通常,在示范合同文本的约定中会有关于不可抗力的免责条款,在不可抗力因素出现的情况下,即使开放商逾期交房了也可免责。
 
所以,什么才是法律认可的不可抗力便成了关键。
 
按照法律规定,不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,通常包括以下几种:
 
自然现象,如疫情、火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等;社会原因引起的社会现象,如战争、动乱、政府行为、罢工等。
 
其中,最为复杂、争议最大的就是政府行为,比如政府修改了规划文件、政策性停工、市政基础设施配套不齐、法律法规的调整等等,这个需要结合实际发生的情况和当地司法机关的既有观点来具体判断。
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